היטל השבחה – זהו המס שמשלם המוכר, בגין תוספות בנייה, תוכניות בניין עיר שנכנסו לתוקף המקנות תוספות בנייה, גם אם לא נוצלו בפועל.
מס רכישה – זהו המס המשולם על ידי הקונה, מדובר באחוז מסויים משווי העסקה, בהתאם למדרגות שונות, סטטוס, סוג הנכס ועוד.
הפרות תכנוניות – יש לבדוק האם הנכס מתאים להיתר הבנייה, האם יש חריגות בנייה, יש להיער בשמאי/ עו"ד/ איש מקצוע וכן לבדוק תוכניות המצויות במחלקת ההנדסה ברשות המקומית או להיכנס לאתר GIS ברשות המקומית להוצאת המסמכים הרלוונטיים וכן להזמין את המסמכים המצויים בטאבו כגון תשריט בית משותף.
מה צריך לבדוק בעסקאות נדל"ן?
ברכישת נכס, ישנם מספר היבטים עיקריים שצריך לבדוק. מס השבח – זהו מס שמשלם המוכר, בגין הרווח שקיבל, כלומר ההפרש בין מחיר הקנייה של הנכס לבין מחיר מכירה של הנכס. מן השבח ניתן לנכות, הוצאות שונות הקשורות בהשבת הנכס. כמו כן, המחוקק מאפשר בתנאים מסויימים, מתן פטור או דחיית תשלום מס השבח.
קניין – יש לבדוק מהי הזכות של המוכר בנכס, האם זו בעלות, האם זו חכירה . האם יש עיקולים על הנכס? יש לפנות להוצאת נסח טאבו או אישור מרשות מקרקעי ישראל או מגופים שונים המנהלים את הנכס.
מסמכים קודמים – יש לוודא שבידי המוכר יש מסמכים מהעסקאות הקודמות, כלומר מסמכים מתאימים ממי שמכר לו כגון יפוי כח, אישורי מיסים ועוד.
במקרה של שטחים חקלאיים, הרשומים במינהל, יש לשים לב, במשנה זהירות לא להפתות לעסקאות שנשמעות אטרקטיביות מדי שכן על פי רוב, במקרה של שטחים חקלאיים הרשומים במינהל מקרקעי ישראל, הרי שהשטחים הללו חוזרים למדינה בעת שינוי יעוד למגורים / למסחר. לכן מדובר בדרך כלל, בקניית נכס במחיר יקר, ומכירתו לאחר מכן במחיר זול יותר.
רפאל ושות'
משרד עורכי דין ונוטריון
